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[2019전망]부동산시장:하락요인이 상승요인보다 많다 본문듣기

작성시간

  • 기사입력 2019년01월08일 17시00분
  • 최종수정 2019년01월04일 17시27분

작성자

  • 고종완
  • 한국자산관리연구원 원장

메타정보

본문

2018년은 정책변화 따라 상승·하락 오가는 ‘롤러코스트’ 장세 

 

 2018년 4/4분기 들어 부동산시장은 급격히 냉각되고 있다. 그동안 뜨겁게 달아올랐던 강남재건축을 비롯하여 강북아파트조차 하락에 동참하는 모양새로 주택비수기를 맞아 하락세가 확산되고 있다. 특히 하늘 높은 줄 모르고 고공행진 하던 강남3구 아파트는 급매물이 출시되지만 매수세가 자취를 감춘 탓에 거래실종상태다. 잠실주공5단지 84㎡(전용)는 19억1천만원에서 17억2천만원, 옥수동 어울림더리버 84㎡(전용)는 14억5천만원에서 12억5천만원으로 급락했다. 뒤늦게 노·도·강(노원, 도봉, 강북구)를 비롯해 분당, 일산, 평촌 등 1기신도시와 용인기흥, 수원팔달, 분당, 고양, 파주, 의정부, 양주 등 경기도 일부 집값이 반등을 시도하고 있으나 상승폭이 크질 않다. 거래도 실리지 않아 찻잔 속 미풍에 그칠 전망이다. 매매시장에 이어 전세시장도 10년 만에 서울전세금이 최대 낙폭을 기록하는 등 하락조짐은 뚜렷하다. 재건축·재개발 이주수요가 어느 정도 마무리되고 재전세가 늘어 난데다 송파 헬리오시티등 대규모 단지가 입주를 시작한 때문이다. 

 

이와 같이 서울과 수도권 주택시장이 급속히 얼어붙는 이유는  총부채원리금상환제도인 DSR(Debt Service Ratio)을 포함한 초강력대출규제등 규제정책여파에다 실물경기 둔화, 공급물량증가, 금리인상, 종부세 등 세금증가, 투자심리 악화 등 여러 요인이 자리 잡고 있다. 그간 집값급등의 진원지역할을 했던 압구정 구현대,  잠실주공 5단지, 은마아파트는 매매가격이 고점대비 약 2억~3억씩 빠진 가격에 급매물이 나오고 있어서 특별한 모멘텀이 없는 한 추가하락 내지 거래절벽을 예고한다. 지난 9.13 규제대책에다  3기신도시 4곳 발표로 향후 총 30만 가구에 이르는 대규모 공급방안은 주택시장에 직격탄을 날렸다. 한마디로 돈줄을 조이고 중장기적으로 충분한 물량확대조치로 정책약발이 시장에 먹히고 있다는 관측이다.  

 

2018년도 주택시장을 결산하면 정책변화에 따라 시장은 상승과 하락을 오가는 ‘롤러코스트’ 를 탔다. 문제는 작금의 조정장세, 진정국면이 언제까지 이어질 것인지를 두고 전문가들조차 견해가 엇갈린다는 사실이다. 

내년이후에는 안정국면으로 전환될 것이라는 긍정론(안정론)과 조만간 숨고르기장세가 끝나고 재상승가능성이 높다는 부정론(상승론)이 팽팽히 맞서고 있다. 

 

건설산업연구원은 지난 11월 8일 경기전망보고서를 통해 내년 전국주택매매가격은 올해보다 1.1%, 수도권은 0.2% 각각 떨어질 것으로 내다보았다. 올해 3.5% 오를 것으로 보이는 수도권은 6년 만에 마이너스(-)로 하락전환하며 지방은 올해(-1.2%) 보다 하락폭이 더 커져 -2.0% 하락을 예측했다.  건산연은 수도권 집값하락의 근거로 대내외 경제상황의 부진, 부동산규제정책, 대출규제 등을 꼽았다. 한국은행과 KB경제연구소도 2019년도 부동산시장은 하강국면내지 위축될 가능성이 높다고 내다 봤다. 다만, 주택산업연구원과 금융권 회사 일부는 추가 상승가능성에 방점을 찍고 있다.  

 

  2019 핵심변화 요인을 보면 집값하락에 무게감

 

새해를 앞두고 부동산 시장의 불확실성과 변동성이 높아지고 있다.  공급자, 실수요자를 포함한 시장참여자 모두 긴장감과 불안감이 고조되고 있다.  2019년 부동산시장흐름은 구체적으로 어떤 모습으로 다가올까?  좀 더 심도 있게 분석해 볼 필요가 있다. 먼저, 주택시장에 중대한 영향을 끼치는 핵심 변화요인(key factor)으로는 인구, 실물경기, 소득구조, 정책, 금리, 수급, 심리, 환율, 글로벌 자산시장동향 등 여러 요소를 꼽는다. 부동산 그중에서도 삶을 유지하기 위한 필수재화로 불리는 의,식,주의 하나인 주택시장에 나타나는 실물경기순환변동(예컨대, 10년주기설 등 장·단기파동이론)과 벌집순환모형(Honeycomb- Cycle Mode) 등에 비추어 유추해 볼 수 있다. 

 

첫째,  인구구조의 변화는 장기적인 추세로 인구의 양적, 질적 변화가 주택수요의 크기를 결정하는 중요한 요소임에 틀림없다. 특히 인구수의 크기 보다는 가구 수(세대수)의 증가(분할)여부가 더 중요한 수요기반이 된다. 통계청 발표에 따르면 국내인구는 2031년경 정점에 이르고 2042년까지 가구 수가 꾸준히 증가할 것으로 예측된다. 경제의 성장여부 즉, 거시경제지표도 중요한 변수이다. 경제성장률은 2040년까지 2%대의 완만한 저성장이 예상됨으로 인구와 소득구조의 변화로 볼 때 그때 까지는 상승요인이 된다. 

 

둘째, 2019년도 실물경기둔화 전망은 부동산시장에는 커다란 악재로 작용한다. 국제신용평가사인 무디스 2.5%, 한국개발연구원(KDI) 2.6%, 한국은행 2.7% 등 2019년 예상되는 경제성장률은 2.3~2.7%에 그치고 잠재성장률도 점차 낮아지는  추세다. 부동산은 경제재이고, 실물경기와 긴밀히 연동되어 움직인다는 점을 감안하면 부동산시장에는  하락요인이다. 특히 진행 중인 고용감소, 미․중간 무역전쟁, 물가상승, 환율변동 등 불안한 시장리스크 증대는 부정적이다. 

 

셋째, 정부정책은 지금까지의 규제정책기조를 전(全)방위로 더욱 강화하는 방향으로 시행될 공산이 크다. 재건축규제, 다주택자세금중과, 금리인상, 대출규제, 전매제한 등 시장을 옴짝 달싹 못하게 옥죄는 메가톤급 핵폭탄 정책이 점차 현실화된다. 2주택이상의 다주택자는 물론 1주택자도 규제지역과 9억 원 이상 고가주택매입은 대출중단으로 매입이 어려워져 매수세가 위축될 수밖에 없다. LTV, DTI, DSR등 초고강도 대출규제와 종부세의 급격한 인상이조치가 대표적이다. 다만, ‘규제의 역설’에 의하면 규제정책은 단기안정 효과에도 불구하고 중장기적으로는 오히려 공급을 줄여 집값급등을 야기할 수 있다는 점은 또 다른 변수가 된다. 

 

넷째, 저금리기조가 마감되고, 미국발 금리인상이 예고된 상황에서 한은은 최근 기준금리를 1.75%로 인상했다. 주택담보대출금리와 시중실세금리는 지난해부터 슬금슬금 오르기 시작해 주택담보대출(주담대)금리는 3~4%에서 최고 5%에 이르렀다. 금리와 부동산의 관계는 ‘역(逆)의 관계’로서 반대로 움직인다. 

고금리시대가 도래할 경우 부동산시장은 커다란 악재를 만나게 되는 셈이다. 금리인상은 이자부담증가→수익률하락→주택수요 감소로 이어진다. 사상최대로 강화된 대출규제조치와  맞물리게 되면 초대형악재로 작용할 수 있다. 

지난 4~5년간 집값상승의 배경에 저금리와 풍부한 유동성이 자리 잡고 있었다는 점을 생각하면 더 더욱 그렇다. 다만,  1,100조가 넘는 시중부동자금이 여전히 부동산주변에 포진하고, 선진국과 달리 국내주택시장은 거품(BUBBLE)정도가 크지 않은 점, 부동산은 주식 등 위험자산과 달리 안전자산으로 분류되는 점 등을 고려하면 금리인상이 단계적으로 소폭 이뤄질 경우에 부동산시장에  대한 영향력은 제한적이다.  

 

다섯째, 시장의 근본원리는 ‘수급법칙’으로 주택시장도 궁극적으로는 수요공급의 조건과 상황에 따라 집값과 전세 값이 결정된다. 서울은 절대적인 주택공급 부족으로 인해 구조적, 장기적, 만성적인 수급불균형에 시달리고 있는 대표사례다. 이는 주택보급과 인구 1천명당 주택수 지표를 보면 쉽게 알 수 있다.  2017년 기준 서울지역 주택보급률은 96.8%로서 적정주택보급률 105%에 한참 미달하며 인구1천명당 주택수도 일본의 약 450가구의 2/3수준인 368가구에 그친다. 전국 주택보급률은 102.3%, 수도권은 98.3%로서 역시 공급부족상태에 놓여 있다. 부동산114자료에 따르면 2019년도 신규입주물량은 전국 348,136호로서 20.5%감소, 서울은 38,503호로서 10.2%증가, 경기 120,963호로서 25.3%감소, 인천은 16,500호로서 18.7%감소, 지방은 172,170호로서 22% 감소할 것으로  각각 예상된다. 

 

여섯째, “부동산은 심리다” 는 말처럼 부동산 투자는 심리적 요인이 상당히 중요한 변수가 된다. 최근 들어 부동산소비심리가 급속히 악화되고 있는 점은 주목되는 변화이다. 한국은행과 KB국민은행이 연말에 발표한 부동산자료에 따르면  2018년 말 부동산시장은 매도자우위시장에서 ‘매수자우위시장’으로 급반전중이다.

이밖에도 글로벌 자산시장의 조정 및 선진국 주택시장의 하락현상은 국내금융시장은 물론 부동산시장에도 역(逆)자산효과가 예상된다. 환율변동성이 커지고 국제금융시장의 불안정성은 국내 주택시장에 악영향이 불가피하다. 

 

 경기순환변동주기, 주택시장 전망은 ‘흐림’

 

 주택경기가 앞으로 어떻게 변화할지, 중장기적인 예측력을 좀 더 높이기 위해서는 주택경기의 순환변동주기(사이클)도 함께 따져볼 필요가 있다. 위에서 살펴본 대로 여러 변화요인이 주택시장의 단기변동성 예측에 유효하다면 벌집순환모형(HONEYCOMB- CYCLE MODEL)과 10년주기설 등은  5~10년 이상 중장기 예측을 하는데 매우 유용한 기법이 된다. 우리나라 사람들은 주택을 한번 매입하면 10년가량 장기간 보유하는 장기투자재임을 고려하면 단기변화와 더불어 장기적인 미래변화를 읽는 투자안목은 필요하다. 

 

지난 30~40년간의 빅데이터(big data)를 통해 집값변동성을 살펴보면  소위, ‘10년 주기설’이 뚜렷이 발견된다. 이를테면 우리나라 집값은 5~6년 상승하면 4~5년간 하향 안정되는 싸이클이 주기적으로 발생한다는 것이다. 이를 최근 주택경기사이클에 대입해보면 서울 등 수도권 집값은 2013년경 바닥을 찍고 이후 상승을 시작했음으로 강남은 6년째, 강북과  수도권은 5년째 올랐다. 이는 벌집순환모형을 통해서도 잘 드러난다. 

이모형의 이론적 근거는 주택경기는 통상 7~12년을 주기로 상승과 하락을 반복하며 거래량과 가격변수를 중심으로 시장변동의 미래흐름을 관측하는 데 매우 유용한 선진국형 분석모델이다. 예측확률은 70% 정도로 높은 편이다. 이 모델로 측정한 한국의 현재 주택시장은  6단계 중 3단계에서 4단계로 진입하는 전환기에 놓여 있음을 알 수 있다. 

2018년 하반기 현재 거래감소-가격보합의 국면을 지나 거래감소-가격하락직전의 전환국면(turning point)에 놓여 있다. 조만간 거래감소-가격하락이라는 본격적인 침체국면으로 이어 지고 거래감소- 가격하락국면을 거친 다음단계로 거래증가-가격하락국면이라는 새로운 시장상황을 맞을  가능성이 높다.  공교롭게도 문재인정부의 임기와 겹친다. 

 

이상으로 주택시장의 핵심변화요인과  10년주기설, 벌집순환모형 등을 종합적으로 살펴본 결과 대차대조표(貸借對照表)를 작성해보면 하락요인이 상승요인보다 많다는 점이 목격된다. 그렇다면  2018년은  고점내지 변곡점을 맞은 바, 2019년 이후에는 조정기 내지 침체국면으로 전환될 개연성이  높다. 전세 값도  주택공급물량이 다소 증가한 덕분에 서울 등 수도권, 지방 모두 전반적으로 안정화될 것으로 예상된다. 지역적으로는 서울은 보합, 수도권은 약보합, 부산. 대구. 광주. 대전 등 지방대도시는 약세가 전망된다고 하겠다. 

 

그런 가운데 상당한 집값거품(bubble)이 낀 것으로 추정되는 강남권과 침체가  깊은 일부 지방 주택시장은  전반적인 시장흐름과는  다소 다른 파동을 그릴 가능성이 있다. 이를테면 집값이 장기간 급등한 강남재건축은 상대적으로 변동폭이 클 것으로 점쳐진다.  왜냐하면 평균이상의 과도한 상승에 따른 초과이윤 내지 투기수요에 의한 거품은 붕괴되기 때문이다.

 

 과거 경험사례(즉,경험칙)와 ‘평균회귀법칙’에 의하면 주식이든 부동산이든  자산의 가치는  "많이 오르면 많이 내린다"는 것이다. 앞날이 걱정되는 지역으로는 산업이 쇠퇴하는 일부지방의 주택시장을 들 수 있다.  울산, 창원, 거제, 군산지역의 경우 경기침체에다 공급과잉, 수요부족이 한꺼번에 겹친 바람에 역전세난과 깡통전세, 제2의 하우스푸어 양산도 우려된다. 만일  부동산시장이 경착륙하거나 침체가 장기화될 경우 경제위기로 이어질 수 있다는 점에서 탄력적인 정책운용과  면밀한 시장모니터링, 미세대응이 요구되는 시점이다. 

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