2024 하반기 부동산시장 전망과 투자전략 > News Insight

올해 부동산 시장이 심상치 않다. 아마도 올 하반기가 분기점을 맞을 개연성이 커졌다. 수도권 부동산 시장이 회복 조짐을 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 '아파트가격 동향'에 따르면 수도권 아파트 값은  5개월 만에 상승 전환한 뒤 보합세를 유지하고 있다. 전세값은 1년 이상 상승세를 지속하고 있다. 분양시장도 분양가가 고공행진하는 가운데 청약경쟁률이 높아지는 상황이다.  

한동안 관망세를 유지하던 청약자들이  몰리면서 수도권의 경우 올해 1분기 1, 2순위 청약 신청자는 10만915명으로 전년 동기간(3만3971명) 대비 3배 가량 증가 했다. 지난 2월 전국 1순위 청약경쟁률은 4.8대 1로, 이는 지난 1월(0.3대 1) 대비 16배가량 오른 수치다. 1순위 청약 미달률도 73.8%에서 33.2%로 하락했다. 청약 열기가 회복될 조짐을 보이면서 올해 1분기 아파트 청약자가 20만명에 달한다. 

또한  청약통장 가입자는 20개월 만에 반등했다. 올해 1분기 전국 1·2순위 아파트 청약 신청자는 19만8458명으로, 지난해 1분기 8만2558명 대비 140.4%(11만5900명) 증가했다. 당초 미분양을 기록했던 기공급 단지들의 미분양물량도 소진되고 있다. 예컨대, 수원시 '영통자이 센트럴파크'와 '매교역 팰루시드'의 경우 완판 됐으며 파주 운정신도시 '힐스테이트'도 분양완료 되었다.

 1년 후 주택가격에 대한 소비자들의 전망지수도 낙관적이다. 이달  24일 한국은행이 발표한 소비자동향조사 발표에 따르면 4월 주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 101로, 전월보다 6포인트(p) 상승, 지난해 6월의 8p상승 이후 가장 큰 수준이다. 이는 1년 후 주택가격에 대한 소비자 전망을 나타내는 지수로  100보다 높으면 가격이 상승할 것으로 응답한 가구 수가 하락할 것으로 응답한 가구 수보다 많다는 것을 의미한다. 

소비자들의 향후 1년 후 소비자물가 상승률 전망을 나타내는 기대 인플레이션율은 4월 3.1%로 전월보다 0.1%p 하락했으며. 물가수준전망 CSI도 145로 전월보다 1p 낮아졌다. 국제 유가와 원·달러 환율과 물가 상승률은  안정세를 보이고 있다. 주택산업연구원이 발표한 4월 주택사업경기전망지수도 90.3으로 전달 70.7 대비 19.6p상승, 가파른 회복세가 전망되고 있다. 

서울 등 수도권을 중심으로 아파트 매매가격 하락세가 둔화하고 거래량이 소폭 회복했기 때문으로 부동산시장 바닥 탈출론과 회복기대감에 무게가 쏠리고 있다.  하지만 전국적으로는 여전히 매매 가격이 하락 추세이며 선행지표인 거래량도 약간 증가한 상태로  추세상승을 논하기는 이르다는 반론도 만만치 않다. 

한편, 주택시장도 지역별, 입지별, 상품별로 온도차가 심하고 양극화 현상은 더욱 심화되는 모양새가 연출되고 있다. 정부의 규제지역 해제로 분양가 상한제 적용 지역이 축소되고, 공사비가 오르면서 지역별로 분양가 격차가 커지고 있다. 올해 서울과 지방에서 분양된 아파트 단지 3.3㎡(평)당 분양가가 최대 15배 벌어진 사례도 나왔다. 우리은행 자산관리컨설팅센터가 올해 전국에서 분양된 아파트 총 75곳의 분양가를 분석한 결과, 3.3㎡당 분양가가 가장 높은 아파트는 서울 광진구 ‘포제스한강’으로 1억3770만원이었다. 이는 3.3㎡당 분양가가 가장 낮은 전남 장흥군 대덕읍 ‘대덕읍더포레스트에코파크’(921만원)보다 1억2849만원 비싼 가격이다. 두 아파트 간 3.3㎡당 분양가 격차는 15배에 달한다. 

서울 지역 내에서도  입지가치에 따른 차별화도 목격된다.  기 언급한 광진구 광장동 ‘포제스한강’의 3.3㎡당 분양가 비해 서대문구 영천동 ‘경희궁 유보라’는 3932만원으로 3.3㎡당 분양가는 9838만원으로 3.5배 차이가 났다. 현재로선 이러한 양극화 현상은 앞으로도 더 심화될 개연성이 높다는 판단이다. 

그렇다면 총선 이후 혹은 올 하반기 이후 부동산 경기예측은 어떠할까?  금리인하, 실물경기, 수급구조, 정책변화, 심리변화 등이  주요 변수로 작용할 전망이다. 미국발 금리인하 여부가 최대 변수다.  올 초 만해도 하반기 이후 금리인하가 점쳐졌으나  올해 말 내지 내년 초로 연기될 개연성이 농후하다. 수급측면에서 인허가 물량, 착공 물량, 분양 물량 급감으로  입주 물량이 부족한 점은 전세값과 매매가의 상승요인이 된다.  공사비와 분양가도 원가 측면에서 집값 상승 요인이다.

실물경기는 올해 예상 경제성장률이 2.2%로 잠재성장률수준으로 실물경기 활성화 혹은 무역수지의 대폭 흑자와 환율안정을 단기간에 기대하긴 힘들다.  윤석열 정부의 정책 즉 규제완화, 공급확대, 재건축.재개발 활성화 정책기조는 그대로 유지될 것으로 보인다. 다만, 일부 규제완화와 감세정책은 야당의 반대로 일부 수정이 불가피해 보인다. 정책추진 동력에 급제동이 걸릴 수도 있다는 얘기다. 심리 측면에서 기 언급한대로 매매수급지수나 전망지수 등은 개선되고 있으며 투자심리 내지 주택 구매심리는 하반기로 갈수록 회복될 가능성이 높다.  

이제 결론이다. 전국적으로는 올 상반기 흐름이 큰 변동성 없이 연말까지 이어지는 가운데 상저하고 모양새가 출현할 공산이 크다는 진단이다.  다시 말해 수도권 지역의 주택가격은  회복 조짐 내지 우상향 흐름이 확대되는데 반해 지방은 약보합세가 예상된다는 뜻이다. 금리인하 가능성, 유동성 증가, 공급 감소 등은 상승요인이나 실물경기의 불확실성, 정책의 추진동력 약화는 하락요인으로  투자심리가 광범위하게 확산되기 곤란하다는 점은 지역별, 입지별, 상품별, 유형별 양극화가 가속화되는 한편  전체적인 시장 회복세도 쉽게 점칠 수 없는 혼란스런 혼돈 장세가 관측된다. 이를테면 비아파트는 전세 사기 여파로 줄어든 수요가 살아나기 쉽지 않아 매매가격 하락이 지속될 것이기 때문이다. 하지만 일각의 주장처럼 주택가격 급락 가능성은  적다는 주장이 우세하다.  매물이 쏟아지고 가격이 크게 떨어지는 폭락 현상은 기대난이다. 

그렇다면 실수요자는 어떡해야 할까? 내집마련 전략은? 서울 등 수도권은 강남권, 도심권, 중심지, 핵심입지(CORE LOCATION))위주로 적극 청약과 시세보다 10~20%저렴한 가격에 매입할 수 있는 급매물, 경공매 전략이 경제적 방법이 된다고 하겠다. 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 광역도시의 경우는 서울 등 수도권의 회복세가 뚜렷해지고 집값 상승기대감이 확산되는 내년 이후가 내집 마련 적기로 파악된다. 미국이 금리를 내리는 시점을 부동산 투자 기회로 삼아도 좋지 않을까 싶다.  

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