전세값 상승에 서민들은 울고 있다. > News Insight

자고나면 올라가는 전세값! 

가을 이사철을 맞이하면서 아파트 매매가격과 전세가격 모두 상승세를 지속하고 있다. 전세가격 상승은 지난 2009년 3월 이래 6년 7개월 째 연속 상승세를 타면서 50%이상 올랐지만, 멈출 기세는 전혀 없다. 이러한 현상은 서울᛫수도권을 가리지 않는 전국적인 현상이다. 서울᛫수도권을 비롯한 전국 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율이 지난달 기준으로 평균 72.9%이며, 지역별로 차이는 있으나 서울의 강북권에서는 전세가격이 매매가격을 웃도는 이변이 속출하고 있다.  

이달 17일 부동산114 조사에 따르면 10월 셋째주 서울의 아파트 전셋값은 0.31%, 수도권 신도시와 경기·인천은 각각 0.12% 상승했다고 한다. 올 들어 현재까지 서울의 아파트 전셋값은 13.33% 상승해 이미 지난해 전셋값 변동률 6.68%의 2배 수준에 달했다. 최근 10년간 연간 전셋값 변동률로도 최고치다. 일주일간 서울의 아파트 전셋값은 성북구가 0.84%로 가장 많이 올랐으며, 대부분의 서울지역에서 0.6% 이상 상승했다. 신도시 역시 평균 0.2% 이상 상승했다. 물론 전세가격 상승뿐만 아니다. 매매가격도 상승세를 이어가고 있다. 신규분양 시장도 마찬가지다. 지난달 대구에서는 청약률이 622대1을 기록하더니 이번에는 부산에서 서민아파트 59㎡가 1순위 청약에서 1646대1이란다. 그러나 청약도 하지 못하는 서민들은 치솟는 전세자금을 마련하기 위해 이자가 낮은 시중은행의 창구를 두드리고 있어 전세자금대출신청은 계속 늘어나고 있다. 하지만 소득 증명도 할 수 없는 서민들은 이마저도 포기하고 이자가 높은 2금융권을 찾아 창구를 두드리고 있어 생활은 점점 더 어려워지고 있다. 결국 대출을 받지 못하는 서민들은 전세보증금에 일부 월세를 납부하는 반전세로 내 몰리고 있는 것이다. 

실제로 전세대란은 금년보다 내년이 더 심화될 가능성이 크다. 당장 서울권의 내년 입주물량은 2만여 가구에 불과하나 재건축사업 이주 수요는 6만여 가구에 이를 전망이다. 이렇게 지방과는 달리 서울᛫수도권 전세시장 수급 불균형은 내년이 더 걱정이다. 그래서 서민층의 전∙월세 안정을 위한 장᛫단기 대책이 시급한 이유다.

세입자가 웃는 전᛫월세 대책(단기)

우선 단기적으로 치솟는 전∙월세가격을 안정시키기 위해 당장 주택을 공급할 수 없다면, 정부는 상승하는 전세가격과 반전세로 돌아서고 있는 전∙월세시장에서 서민들이 숨을 쉴 수 있게 첫째, 전᛫월세 전환율을 낮춰야 한다. 그래야만 서민들이 살 수 있다. 기준금리가 1.5%인데 전᛫월세 환산율 상한은 6%나 된다. 그러나 시장에서는 실제 이보다 높게 받고 있다. 전·월세 전환율이 인하되면 세입자들은 그만큼 월세부담을 덜 수 있지만 그 효과는 미미할 것이다. 그래도 낮춰야 한다. 둘째, 임대료 반환 보증제를 의무화해야 한다. 현재 자의적으로 일부만 시행하고 있는 전세금 반환 보증제도를 전면 시행해야 한다. 만약 주택가격이 하락하여 주택소유자가 전세금을 돌려 줄 수 없다면 이에 대응하기 위한 세입자 보호대책으로 임대료 반환 보증제도가 큰 기여를 할 것이다. 세입자에게는 보증금이 전 재산이다. 집도 없어 서러운데 전 재산인 보증금마저 날려 버린다면 서민은 갈 곳이 없다. 그래서 임대료 반환 보증제는 의무화 되어야 한다. 셋째, 재건축초과이익환수제의 탄력적 운용이 필요하다. 서울을 비롯한 대도시의 재건축 이주수요를 분산 조절하기 위해서는 재건축초과이익환수제의 탄력적 운용이 시급하다. 서울의 강남권만 하여도 올 하반기 서초ˑ강남ˑ송파ˑ강동구에서 약 6300여 가구가 이주를 시작한다. 총 1만 가구에 달하는 둔촌주공1~4단지도 사업시행인가를 받은 상태이다. 이렇게 많은 단지가 동시에 재건축사업을 추진하는 이유는 지난 1월 국회를 통과한 부동산 3법 중 재건축초과이익환수제가 2017년 말까지 과세가 연장되어 있어 이 기간 내 재건축을 추진하려는 단지가 많기 때문이다. 따라서 재건축사업을 추진하는 단지가 동시에 이주하는 것을 피하려면 재건축초과이익환수제의 적용을 사업기간 말이 아닌 사업승인단계나 관리처분인가만 받으면 유효하도록 해야 할 것이다. 그다음 이주수요를 지역별로 시기를 조정하여 추진한다면 전세난을 어느 정도 안정시키는데 기여할 것이다. 넷째, 1가구 1주택자에 대한 양도세를 면제해야 한다. 현행 1가구1주택에 대한 양도세면제는 2년 이상 보유한 경우 면제 대상이 된다. 그래서 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%를 넘어선 상태에서 무주택자가 주택을 구입하는 경우 양도세를 면제해 주면 불안한 전세보다는 내집 마련에 나서지 않을까 한다. 부동산시장도 투기가 만연했던 예전과는 많이 달라졌다. 주택을 구입한 무주택자가 1~2년 내 구입한 집을 팔지는 않을 것이다. 이렇게 전세수요를 매매수요로 전환시키면 전세가격 안정에 도움이 될 것이다. 다섯째, 그래도 전᛫월세가격이 안정되지 못하면 계약갱신청구권제 시행을 고려해 봐야 한다. 소유자 입장에서 주택에 대한 계약은 소유자 마음이지만 세입자 입장에서는 잦은 이사와 전᛫월세 인상 등이 주거생활안정을 불안하게 하는 요인으로 작용하여 삶의 질을 저하시킬 수 있다. 따라서 전᛫월세 전환율을 낮추는 것과 동시에 계약갱신청구권제를 시행한다면 그 효과는 클 것이다. 

세입자가 행복할 수 있는 전᛫월세 대책(장기)

당장 들어가 살 집이 있어야 전᛫월세가격은 안정이 된다. 최근 전᛫월세 가격이 올라가는 것은 여러 가지 이유가 있다. 그 중 가장 큰 문제는 공급보다 수요가 많은 공급부족현상이다. 그리고 주택 구매층의 경제력 부재와 주택에 대한 미래 가치상승의 불확실성, 주택에 대한 인식변화 등을 들 수 있다. 물론 이 밖에도 많은 이유가 있다. 따라서 정부는 전᛫월세시장 안정을 위해서 장기적이고 지속적이 정책 추진이 필요하다. 첫째, 정비사업 해제구역의 단독주택 리모델링사업을 활성화해야 한다. 주택재개발사업을 추진하다가 중단되거나 해제된 지역의 단독주택은 저소득층에게 보금자리다. 그래서 집주인이 기존주택의 면적을 늘리거나 주거환경을 개선할 수 있도록 실질적 지원정책이 필요하다. 둘째, 국᛫공유지를 활용한 행복주택사업을 확대해야 한다. 일본 도쿄의 니시다이역 상부에 공급된 임대주택이나 홍콩의 쿨롱베이역 복합단지개발 등 외국 사례에서 보듯 유휴 국᛫공유지를 이용한 임대주택 공급정책은 꾸준히 추진되어야 한다. 국᛫공유지를 활용한 정부주도의 저렴한 임대주택 공급정책은 저소득층에게 참 좋은 정책이다. 셋째, 공공임대주택과 실버임대주택공급은 꾸준히 추진되어야 한다. 이명박 정부에서 추진되어 왔던 보금자리주택정책은 참 좋은 정책이었었다. 그러나 결국 임대주택공급정책이 분양주택공급으로 변질되면서 전᛫월세가격이 상승하게 된 원인이기도 하다. 따라서 도시재생사업을 통한 임대주택공급이든 도시 외곽의 자투리 토지개발로 임대주택을 공급하던 노인인구가 점점 늘어나고 있는 현실을 감안하여 정기적으로 공공임대주택공급 뿐만 아니라 공공실버임대주택공급 정책도 꾸준히 추진되어야 한다. 넷째, 민간 기업형 임대주택(뉴스테이) 지원 뿐 아니라 임대 후 분양가격의 현실화가 필요하다. 기업형 임대주택 정책은 좋은 정책이지만 민간이 임대주택사업에 뛰어 들기에는 부담스러운 면이 있다. 민간임대주택은 4년 또는 8년 임대 후 일반분양 전환할 수 있는데, 이 경우 분양가격은 분양당시 감정평가가격과 조성원가에 감가상각을 하고 지가변동률을 가산한 가격 중 낮은 가격으로 분양하도록 규정되어 있어 현실성이 떨어진다. 기업의 목적은 이윤추구다. 그러니 분양가격이 현실적이지 못한 상황에서 어느 기업이 임대주택사업에 참여하겠는가. 따라서 분양가격을 어느 정도는 현실적인 방법으로 개선되어야 한다. 다섯째, 임대주택 입주자의 자격기준과 퇴출기준을 명확히 해야 한다. 최근 언론보도를 보면 임대주택에 거주하는 사람들 중 상당한 자산을 가지고 있는 사람이 많다는 보도를 본 적이 있다. 임대주택 입주자의 자격도 엄격히 심사해야 하겠지만, 더 중요한 것은 재력이 있는 사람들이 서민이 들어갈 주택에 버젓이 입주하여 살고 있는 것은 좀 곤란하지 않은가. 퇴출기준을 명확히 마련하여 공급 효과를 높일 필요가 있다. 고소득자가 내 집 처럼 버티는 현행 공공임대주택 관리로는 공급확대 수혜가 제한적일 수밖에 없다. 여섯째, 주택은 1~2인용 가구의 원룸 공급이 아니라 2~4인용 가구가 이용할 주택공급을 늘려야 한다. 최근 전᛫월세가격이 급등하는 것은 정부가 알고 있는 것처럼 경제여건이 어려운 서민층 독거노인이나 대학생 그리고 1~2인용 가구의 원룸공급이 부족한 것이 아니라 2~4인용 가구가 이용할 주택이 부족함을 알아야 한다. 이러한 현상은 주택청약률에서 보여주고 있지 않은가? 마지막으로 어려운 경제여건이지만 정부가 서민들의 가계소득 증대에 신경을 써야한다. 그리고 서민 주거복지 로드맵을 짠 다음 이를 바탕으로 지속적이고 일관성 있는 세부정책을 펴야 한다. 단순히 임대주택을 몇 가구 더 공급한다는 차원을 넘어 주택정책의 중심축을 서민주거안정강화에 둬야 한다는 말이다. 주택 구매력세대의 주택에 대한 페러다임도 변하고 있다. 이제 주택은 소유한다는 생각보다 이용만하면 된다는 생각으로 변하고 있는 것이다. 그러니 이자는 붙지 않지만 저축성에 가까운 전세를 선호하고 있어 전세가격은 더욱 상승하고 있고 가게부채는 증가하고 있는 것이다. 다행히 증가하는 가게부채를 막기 위해 박근혜 정부는 내년부터 대출조건을 강화하겠다고 발표하였는데 이런 정책이 서민들의 주거안정에 발목을 잡지나 않을까 염려가 된다.